Ceny domów w San Francisco osiągnęły w kwietniu 2026 roku rekordowe poziomy, a tempo wzrostu należy do najwyższych od ośmiu lat. Mediana cen domów jednorodzinnych w mieście przekroczyła 2,15 miliona dolarów, co oznacza skok o około 18 procent w skali roku, natomiast mieszkania własnościowe podrożały aż o 27 procent, do mediany niemal 1,36 miliona dolarów. Główną siłą napędową stał się boom związany ze sztuczną inteligencją, masowy powrót pracowników do biur oraz utrzymujący się od lat głęboki niedobór dostępnych nieruchomości. Sytuacja ta dotyczy bezpośrednio tysięcy Polaków i osób polskiego pochodzenia mieszkających w rejonie Zatoki San Francisco oraz w całej Kalifornii.
Spis treści
Ceny domów w San Francisco pod presją sztucznej inteligencji
Najnowsze dane wskazują, że metropolia San Francisco wybiła się w ostatnich miesiącach ponad inne duże ośrodki w Stanach Zjednoczonych pod względem rocznej dynamiki cen mieszkań. Mediana cen transakcyjnych w marcu wzrosła o 14,4 procent rok do roku, osiągając poziom około 1,7 miliona dolarów dla całego obszaru metropolitalnego. Jest to największy skok spośród pięćdziesięciu najludniejszych aglomeracji w kraju oraz najwyższe tempo wzrostu od marca 2018 roku.
Bezpośrednią przyczyną tego boomu jest gwałtowny rozwój firm zajmujących się sztuczną inteligencją, których siedziby skupiają się w samym San Francisco oraz w pobliskim Palo Alto i Mountain View. Programiści i inżynierowie otrzymują rekordowe pakiety wynagrodzeń, w tym premie za podpisanie umowy sięgające pół miliona dolarów. Wielu z nich szuka mieszkań blisko miejsc pracy, ponieważ duże korporacje technologiczne ponownie wymagają obecności w biurach przez większość dni tygodnia. Wśród nowo zatrudnionych specjalistów nie brakuje osób z polskimi korzeniami, które od lat budują karierę w Dolinie Krzemowej i okolicach Zatoki, a teraz zderzają się z wyśrubowanym poziomem cen.
Niedobór ofert i wojny licytacyjne
Kluczowym czynnikiem napędzającym ceny pozostaje niedobór nieruchomości wystawionych na sprzedaż. Z początkiem lutego w całym mieście dostępnych było jedynie nieco ponad sześćset ofert, a liczba aktywnych ogłoszeń w skali roku spadła o niemal 28 procent. Liczba nowych ogłoszeń zmniejszyła się o około 19 procent. To najniższy poziom podaży od ponad czterech lat, co bezpośrednio przekłada się na ostrą presję cenową w niemal każdej dzielnicy.
Konsekwencją jest powrót do scen znanych z pandemicznego boomu sprzed kilku lat. Domy jednorodzinne sprzedają się średnio w ciągu dwunastu dni od pojawienia się oferty, a mieszkania w czternaście. Aż 62 procent transakcji dotyczących mieszkań własnościowych zamyka się powyżej ceny wywoławczej, co jest najwyższym wskaźnikiem od 2019 roku. Domy jednorodzinne sprzedawane są średnio za prawie 23 procent powyżej pierwotnej oferty, a mieszkania za około 7 procent powyżej. Dla wielu rodzin polonijnych planujących zakup pierwszej nieruchomości w okolicach Zatoki oznacza to konieczność wystawiania ofert znacznie powyżej własnego budżetu i konkurowania z funduszami inwestycyjnymi oraz nabywcami płacącymi gotówką.
Prognozy dla Kalifornii na 2026 rok
Obraz całego stanu jest mniej skrajny niż sam rynek San Francisco, ale również wskazuje na umiarkowane ożywienie po dwóch latach stagnacji. Według najnowszej prognozy Kalifornijskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami mediana ceny domu jednorodzinnego w stanie ma wzrosnąć w 2026 roku o 3,6 procent i osiągnąć poziom 905 tysięcy dolarów. Liczba transakcji ma zwiększyć się o około 2 procent, do 274,4 tysiąca jednostek. Indeks dostępności mieszkaniowej, czyli odsetek gospodarstw domowych stać na zakup typowego domu, ma wzrosnąć z 17 do 18 procent. Mimo lekkiej poprawy Kalifornia pozostaje stanem, w którym dostępność mieszkań jest najniższa w całych Stanach Zjednoczonych.
Lokalnie sytuacja jest bardzo zróżnicowana. W Los Angeles, Orange County i San Diego, gdzie również mieszka liczna społeczność polonijna, ceny rosną wolniej niż w rejonie Zatoki, ale podaż mieszkań pozostaje wyraźnie ograniczona. Aglomeracje położone w głębi stanu, takie jak Sacramento, Fresno czy Bakersfield, nadal oferują bardziej przystępne nieruchomości, co skłania część rodzin do przeprowadzki dalej od wybrzeża lub nawet do sąsiednich Nevady i Arizony, gdzie ceny domów pozostają niższe o kilkaset tysięcy dolarów.
Stopy procentowe i dostępność kredytów
Drugim kluczowym ograniczeniem rynku pozostaje wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. W kwietniu średnia stawka kredytu o stałym oprocentowaniu na trzydzieści lat oscyluje wokół 6,3 procent, czyli najwyższego poziomu od pół roku. Jest to efekt świeżych odczytów inflacji, która w skali kraju przyspieszyła do około 3,3 procent. Prognozy zakładają, że średnia roczna stawka spadnie w 2026 roku do około 6 procent, jednak nawet taki poziom istotnie ogranicza zdolność kredytową kupujących i utrudnia wejście na rynek nowym nabywcom.
Czynnikiem strukturalnym pozostaje także zjawisko tak zwanej blokady procentowej. Szacuje się, że około 77 procent obecnych właścicieli domów w Kalifornii ma kredyty oprocentowane poniżej 5 procent, co skutecznie zniechęca ich do sprzedaży i zmiany nieruchomości. Efektem jest dalsze ograniczenie podaży mieszkań na rynku wtórnym, dotykające także rodzin z polskim rodowodem, które w ostatnich latach planowały powiększenie domu lub przeprowadzkę bliżej skupisk Polonii w Dolinie Krzemowej i San Mateo. W praktyce wielu właścicieli decyduje się na rozbudowę istniejącego domu lub wynajem zamiast wymiany na większą nieruchomość. Dynamika kwietnia 2026 roku sugeruje, że ceny domów w San Francisco i okolicach jeszcze przez wiele miesięcy będą rosły szybciej niż średnia krajowa, a różnica między rynkiem regionalnym a resztą Kalifornii może się dalej pogłębiać.